Rejet de la demande d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire présentée par l’URSSAF à l’encontre d’une société commerciale
La responsabilité d’une agence immobilière chargée d’un mandat de gestion d’un bien immobilier est engagée, faute pour cette dernière d’avoir vérifié lors de la conclusion du bail la solvabilité du locataire mais également en tardant, au cours de l’exécution du bail à diligenter la procédure aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.
Sur assignation des propriétaires d’un appartement donné à bail d’habitation par une agence immobilière à un preneur insolvable, le Tribunal de Commerce d’ALENÇON a, par jugement du 13 décembre 2016, retenu que l’agence immobilière avait fait preuve d’une légèreté condamnable au moment de la conclusion du bail et que si elle avait fait preuve de prudence en s’assurant de la solvabilité du locataire, le bail n’aurait jamais été signé.
Le Tribunal a également relevé que l’agence immobilière en charge de la gestion du bien avait manqué de professionnalisme dans la gestion de ce dossier en laissant l’occupation du local au locataire sans règlement concomitant du loyer.
L’agence immobilière a ainsi été condamnée à indemniser les propriétaires à hauteur des arriérés de loyers et charges, de l’indemnité d’occupation, de l’ensemble des coûts exposés au titre de la procédure d’expulsion diligentée à l’encontre du locataire et du montant des travaux de reprise pour remettre le bien en l’état.
Un appel a été interjeté par l’agence immobilière le 17 janvier 2017, affirmant qu’aucune faute ne lui serait imputable.
En cause d’appel, la Cour d’Appel de CAEN a rappelé que l’agent immobilier à qui est confiée la gérance d’un immeuble, est tenu, en tant que mandataire, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.
Au cas d’espèce, la Cour d’appel a relevé que l’agence immobilière ne prouvait pas, par la production de pièce probante, qu’elle avait vérifié la solvabilité réelle du locataire avant de lui faire signer le contrat de bail litigieux pour le compte de ses mandants.
Sur ces bases, la Cour d’appel a donc retenu qu’il existait un lien de causalité entre les fautes imputables à l’agence immobilière et la préjudice subi par ses mandants qu’elles ont eu pour effet d’exposer à la défaillance du locataire dès le début de la location et jusqu’à la résiliation du bail et la libération des lieux.
La Cour d’appel de CAEN a ainsi confirmé le jugement entrepris en retenant la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière et la condamnant à indemniser les propriétaires pour les préjudices par leurs soins subis.
La Cour d’Appel a néanmoins considéré que ces préjudices s’analysaient en une perte de chance qu’elle a fixée à hauteur de 90% des sommes correspondantes, compte tenu de l’insolvabilité du preneur dès l’origine qui n’a pu échapper à l’agence immobilière.
Cour d’Appel de CAEN – 10 octobre 2019, n° 17/00313
