Dans le cadre de la réglementation applicable en matière de bail commercial, l’article L.145-41 du Code de Commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Ce type de clause est particulièrement utile et de ce fait vivement recommandée. En effet, si l’une des parties ne respecte pas l’une ou l’autre des obligations découlant du contrat, l’autre partie peut alors lui faire signifier, par huissier de justice donc, un commandement d’avoir à la ou les respecter et ce, dans un délai d’un mois, à défaut sinon de voir acquise la clause résolutoire. Il suffira alors ensuite de saisir le juge des Référés (Juge de l’urgence et de l’évidence) aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la disparition du bail commercial.
Point de vigilance : si le débiteur de l’obligation s’exécute dans le délai d’un mois du commandement, la clause résolutoire ne pourra par contre pas jouer.
Dans l’hypothèse où le bail commercial n’inclut pas de clause résolutoire, celui qui souhaite se prévaloir d’un manquement de l’autre partie, prenons pour exemple le cas d’un bailleur dont le locataire ne paie pas ses loyers, pourra :
– initier une procédure, non pas devant le juge des référés mais devant le tribunal statuant sur le fond aux fins de voir prononcer une résiliation judiciaire (et non pour voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire) aux torts du débiteur pour manquement aux charges et obligations prévues par le bail commercial, la procédure étant nettement plus longue avec à l’issue un aléa judiciaire en ce que le tribunal peut considérer que le manquement reproché au débiteur ne suffit pas pour prononcer une résiliation judiciaire (le locataire peut par exemple se défendre en faisant valoir de son côté un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination autorisée dans l’acte, expliquant qu’il n’ait pas payer tous les loyers).
– envisager, à l’issue du bail (au terme des 9 ans par exemple, étant précisé qu’un bail commercial peut être d’une durée supérieure), de donner congé sans offre de renouvellement au motif justement que son locataire défaillant a manqué à ses obligations contractuelles. En procédant ainsi, le bailleur peut en outre espérer pouvoir s’exonérer du règlement de l’indemnité d’éviction normalement due au locataire diligent afin de compenser le préjudice lié à la disparition du fonds de commerce, propriété du locataire et non du bailleur des murs. En effet, sans le droit au bail et donc le droit d’exercer une activité au sein des murs appartenant au bailleur, il ne peut y avoir de fonds de commerce. Ceci étant, il sera alors fort probable que le locataire ne l’entende pas ainsi et initie une procédure pour se voir reconnaître le droit à percevoir une indemnité d’éviction, ce qui sera laissé à l’appréciation du Tribunal.
Il est donc indispensable d’inclure dans un bail commercial une clause résolutoire, étant enfin rappelé que la partie qui s’en prévaut au terme d’un commandement a le choix par suite de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire et donc aux effets qui y sont attachés quand bien même l’autre partie, débitrice de l’obligation non respectée, ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois.
La Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt en date du 27 avril 2017 (Cass. Civ. 3ème, 27 avril 2007, n°16-13625).
Dans cette affaire, un bailleur avait fait délivrer à un locataire un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le règlement de loyers impayés. Le locataire ne s’étant pas exécuté dans le délai d’un mois, le bailleur l’a assigné en référé mais en demandant uniquement le paiement d’une provision (le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer une condamnation au versement d’une somme mais seulement d’une provision) à valoir sur les loyers impayés. Le locataire, à priori heureux de pouvoir quitter les locaux au plus vite, a cru pouvoir faire dresser un état des lieux par un huissier en lui rendant simultanément les clés, ce qui l’a amené à se prévaloir devant le juge, pour son propre bénéfice donc, de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé et de considérer le bail résilié au terme du délai d’un mois fixé par le commandement.
La Cour de Cassation n’a pas partagé l’enthousiasme du locataire, rappelant que seul le bailleur pouvait s’en prévaloir puisqu’à l’origine du commandement, ce qu’il n’avait d’ailleurs pas fait puisqu’il avait uniquement sollicité le paiement d’une provision et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Nicolas DELAPLACE pour la SELARL JURIADIS CAEN
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RESPONSABILITÉ DOMMAGES DE TRAVAUX PUBLICS SUR PROPRIÉTÉ RIVERAINE7 mai 2020 - 10 h 23 min
Contravention de grande voirie et responsabilité du gardien de la chose à l’origine du dommage
Domaine public, La lettre de JurisprudencePar une requête enregistrée le 19 juin 2018, Monsieur V. a sollicité l’annulation du Jugement n°1700848 au terme duquel le Tribunal Administratif de Caen l’a condamné à une amende de 1.000 € et l’a enjoint, sous astreinte de 100 € par jour de retard, de procéder à l’enlèvement de son bateau.
La Cour Administrative d’Appel de Nantes a estimé que le stationnement du bateau de Monsieur V. sur une dépendance du domaine publique sans aucune autorisation préalable – fait constituant une infraction au regard des dispositions des articles L. 2122-1 du CGCT et L. 5335 et suivants du Code des Transports – pouvant ainsi être réprimandé par une contravention de grande voirie.
La Juridiction d’appel a relevé que le formulaire produit par Monsieur V., dans le but de démontrer que son bateau n’était plus sous sa garde au moment de la commission de l’infraction, ne comportait ni élément relatif à sa durée de validité, ni de précisions quant aux conditions tenant à la responsabilité du fait des choses convenues entre les parties du fait de la garde du bateau.
Partant, le Juge d’Appel a estimé que Monsieur V. était propriétaire du bateau au moment des faits de sorte que c’est à juste titre que le procès-verbal d’infraction lui a été notifié et qu’il a été déféré par devant le Tribunal Administratif de Caen.
La Cour Administrative d’Appel de Nantes rejette la requête en appel de Monsieur V.
CAA Nantes, 20.09.2019, n°18NT02387
Collectivités Territoriales – Irrecevabilité d’une opposition à titre exécutoire dirigée contre une lettre de relance
Collectivités TerritorialesLa lettre de relance prévue par les dispositions de l’article L.1617-5, 6° du CGCT est distincte du titre exécutoire et n’a pas de caractère décisoire.
Par une requête enregistrée le 13 juin 2017, l’Association E. a sollicité l’annulation d’une lettre de relance en date du 9 mai 2017, par laquelle le Maire de la Commune de S. l’avait invité à payer la somme de 6.666 €, dont elle était redevable en vertu de deux titres exécutoires émis le 21 mars 2017.
Les Premiers Juges ont rappelé que la lettre de relance prévue par les dispositions de l’article L.1617-5, 6° du CGCT était distincte du titre exécutoire et n’avait pas de caractère décisoire.
Les Premiers Juges ont dès lors rejeté, pour irrecevabilité, la requête présentée par l’Association E. comme étant dirigé contre une décision non décisoire.
L’Association E. aurait dû diriger sa requête contre les titres exécutoires émis le 21 mars 2017, et non contre la lettre de relance du 9 mai 2017.
TA CAEN, 12.06.2019, n° 1701094
MOTS-CLÉS : Collectivités territoriales, titre exécutoire, lettre de relance, irrecevabilité, juriadis, avocat
URBANISME – Annulation d’un arrêté portant certificat d’urbanisme opérationnel négatif
UrbanismeLe projet de création d’un accès à une maison d’habitation, débouchant sur une route départementale, à la sortie d’une courbe et près d’un carrefour ne porte pas atteinte à la sécurité publique dès lors que la courbe est peu prononcée, que la vitesse est limitée à 50 km/heure, et que la présence d’un carrefour et d’un passage piéton sont de nature à inciter les automobilistes à la vigilance sur une route départementale peu fréquentée et non accidentogène.
Par un arrêté en date du 20 décembre 2017, la Commune de B. a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel négatif à M. B. au motif que l’accès à la maison d’habitation projetée porterait atteinte à la sécurité publique et qu’une extension de réseaux serait nécessaire.
Monsieur B. a contesté l’arrêté, estimant que la dangerosité alléguée n’est pas établie et qu’un simple branchement à moins de 100 m était possible.
Le tribunal administratif de CAEN a considéré que la présence à proximité immédiate d’un carrefour, d’un passage piéton et la situation en sortie de courbe ne constituaient pas un danger pour la sécurité publique.
Partant, il a prononcé l’annulation de l’arrêté portant certificat d’urbanisme négatif et enjoint à la commune de B. de réexaminer la demande du pétitionnaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du jugement.
TA CAEN, 21.03.2019, n° 1800263
MOTS-CLÉS : Urbanisme, certificat d’urbanisme, négatif, risque pour la sécurité des usagers, route départementale, avis défavorable du département, extension de réseau, juriadis, avocat
DISCIPLINE CHAMBRES CONSULAIRES – Obligation de motiver la décision prononçant un blâme – juriadis avocat
DISCIPLINELa décision prononçant une sanction, même du premier degré, à l’encontre d’un agent d’une chambre consulaire doit indiquer précisément les griefs qu’elle retient et comporter des considérations de droit.
Par décision en date du 26 décembre 2016, une chambre consulaire a prononcé à l’encontre de l’un de ses agents titulaires un blâme.
Par un courrier en date du 24 février 2017, l’intéressé a formé un recours gracieux contre la sanction, sans réponse.
Il a alors saisi le Tribunal Administratif de CAEN demandant l’annulation de la décision prononçant une sanction à son encontre et du rejet implicite de son recours gracieux.
Le Tribunal a considéré que la décision prononçant le blâme à l’encontre dudit agent aurait dû indiquer précisément les griefs qu’elle retient ainsi que les considérations de droit sur lesquelles elle se fonde.
Le Juge admet que la motivation, faute de figurer dans le corps même de la décision peut être inscrite dans une pièce jointe.
En l’espèce, faute d’une telle motivation, les Juges ont prononcé l’annulation de la décision portant sanction.
TA CAEN, 01.03.2019, n° 1701164
MOTS-CLÉS : Sanction disciplinaire, agent, titulaire, statutaire, motivation, en faits, en droits, chambre consulaire, juriadis, avocat
URBANISME – Indemnisation suite à refus de permis de construire illégal
UrbanismeLes frais engagés par un promoteur auprès d’un cabinet d’architecture correspondant, en tout ou partie, aux frais de présentation de la demande de permis de construire qui a donné lieu au refus illégal, doivent être mis à la charge de la Commune qui a délivré ledit refus de permis de construire illégal.
Par un arrêté en date du 18 octobre 2011, la Commune de D. a refusé de délivrer à la Société M. un permis de construire la construction de deux immeubles d’habitation.
Par un arrêt définitif en date du 24 mars 2016, la Cour Administrative d’Appel de Douai a confirmé l’illégalité du refus de permis de construire du 18 octobre 2011.
La Société M., porteur du projet immobilier, a sollicité l’indemnisation de ses préjudices devant le Tribunal Administratif de ROUEN.
Ce dernier a accepté d’indemniser les frais engagés par la Société M. auprès d’un cabinet d’architecture correspondant, en tout ou partie, aux frais de présentation de la demande de permis de construire qui a donné lieu au refus illégal, sur la base des devis acceptés et notes d’honoraires fournis.
Les Juges ont estimé que ces frais devaient être mis à la charge de la Commune qui a délivré ledit refus de permis de construire illégal.
TA ROUEN, 06.11.2018, n° 1701684
MOTS-CLÉS : Urbanisme, refus de permis de construire illégal, indemnisation, frais de présentation de la demande de permis de construire, cabinet d’architecture, devis acceptés, juriadis, avocat
URBANSIME – Entretien d’un cours d’eau
UrbanismeUn courrier désignant des particuliers comme les propriétaires d’une parcelle mitoyenne à un cours d’eau, et leur demandant d’en assurer l’entretien, revêt le caractère d’une décision faisant grief, et doit dès lors être signé par une autorité compétente.
La Commune de A a notifié à Monsieur et Madame R, par courrier en date du 31 juillet 2017, un arrêté du 4 juillet 2017 fixant la période d’entretien des cours d’eau de la M et a enjoint aux propriétaires riverains de respecter leurs obligations dans les délais prescrits.
Le Tribunal Administratif de CAEN a estimé que dans la mesure où ce courrier du 31 juillet 2017 désignait Monsieur et Madame R. comme les propriétaires d’une parcelle mitoyenne à un cours d’eau, et leur demandait d’en assurer l’entretien, ce courrier revêtait le caractère d’une décision faisant grief.
En l’espèce, ce courrier a été annulé par la Juridiction, comme ayant été signé par une autorité incompétente. En effet, il avait été signé par le 1er adjoint au Maire, lequel n’avait pas reçu délégation du Maire pour signer une telle décision.
TA CAEN, 13.09.2018, n° 1701479
MOTS-CLÉS : Urbanisme, entretien d’un cours, courrier de notification, décision faisant grief, autorité compétente, juriadis, avocat
DROIT COMMERCIAL – Clause Résolutoire et Bail Commercial – Caen
ActusDans le cadre de la réglementation applicable en matière de bail commercial, l’article L.145-41 du Code de Commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Ce type de clause est particulièrement utile et de ce fait vivement recommandée. En effet, si l’une des parties ne respecte pas l’une ou l’autre des obligations découlant du contrat, l’autre partie peut alors lui faire signifier, par huissier de justice donc, un commandement d’avoir à la ou les respecter et ce, dans un délai d’un mois, à défaut sinon de voir acquise la clause résolutoire. Il suffira alors ensuite de saisir le juge des Référés (Juge de l’urgence et de l’évidence) aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la disparition du bail commercial.
Point de vigilance : si le débiteur de l’obligation s’exécute dans le délai d’un mois du commandement, la clause résolutoire ne pourra par contre pas jouer.
Dans l’hypothèse où le bail commercial n’inclut pas de clause résolutoire, celui qui souhaite se prévaloir d’un manquement de l’autre partie, prenons pour exemple le cas d’un bailleur dont le locataire ne paie pas ses loyers, pourra :
– initier une procédure, non pas devant le juge des référés mais devant le tribunal statuant sur le fond aux fins de voir prononcer une résiliation judiciaire (et non pour voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire) aux torts du débiteur pour manquement aux charges et obligations prévues par le bail commercial, la procédure étant nettement plus longue avec à l’issue un aléa judiciaire en ce que le tribunal peut considérer que le manquement reproché au débiteur ne suffit pas pour prononcer une résiliation judiciaire (le locataire peut par exemple se défendre en faisant valoir de son côté un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme à la destination autorisée dans l’acte, expliquant qu’il n’ait pas payer tous les loyers).
– envisager, à l’issue du bail (au terme des 9 ans par exemple, étant précisé qu’un bail commercial peut être d’une durée supérieure), de donner congé sans offre de renouvellement au motif justement que son locataire défaillant a manqué à ses obligations contractuelles. En procédant ainsi, le bailleur peut en outre espérer pouvoir s’exonérer du règlement de l’indemnité d’éviction normalement due au locataire diligent afin de compenser le préjudice lié à la disparition du fonds de commerce, propriété du locataire et non du bailleur des murs. En effet, sans le droit au bail et donc le droit d’exercer une activité au sein des murs appartenant au bailleur, il ne peut y avoir de fonds de commerce. Ceci étant, il sera alors fort probable que le locataire ne l’entende pas ainsi et initie une procédure pour se voir reconnaître le droit à percevoir une indemnité d’éviction, ce qui sera laissé à l’appréciation du Tribunal.
Il est donc indispensable d’inclure dans un bail commercial une clause résolutoire, étant enfin rappelé que la partie qui s’en prévaut au terme d’un commandement a le choix par suite de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire et donc aux effets qui y sont attachés quand bien même l’autre partie, débitrice de l’obligation non respectée, ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois.
La Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt en date du 27 avril 2017 (Cass. Civ. 3ème, 27 avril 2007, n°16-13625).
Dans cette affaire, un bailleur avait fait délivrer à un locataire un commandement visant la clause résolutoire pour obtenir le règlement de loyers impayés. Le locataire ne s’étant pas exécuté dans le délai d’un mois, le bailleur l’a assigné en référé mais en demandant uniquement le paiement d’une provision (le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer une condamnation au versement d’une somme mais seulement d’une provision) à valoir sur les loyers impayés. Le locataire, à priori heureux de pouvoir quitter les locaux au plus vite, a cru pouvoir faire dresser un état des lieux par un huissier en lui rendant simultanément les clés, ce qui l’a amené à se prévaloir devant le juge, pour son propre bénéfice donc, de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé et de considérer le bail résilié au terme du délai d’un mois fixé par le commandement.
La Cour de Cassation n’a pas partagé l’enthousiasme du locataire, rappelant que seul le bailleur pouvait s’en prévaloir puisqu’à l’origine du commandement, ce qu’il n’avait d’ailleurs pas fait puisqu’il avait uniquement sollicité le paiement d’une provision et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Nicolas DELAPLACE pour la SELARL JURIADIS CAEN
URBANISME Nantes – Permis de construire
UrbanismeLa construction d’un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l’objet d’une seule autorisation de construire, sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés.
En revanche, des constructions distinctes, sans lien physiques et fonctionnelles entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.
CAA NANTES, 13 juillet 2018, n°17NT02877 et 17NT02880
MOTS-CLÉS : Permis de construire, ensemble immobilier unique, liens physiques, fonctionnels.
RESPONSABILITE MEDICALE – Faute dans la réalisation de l’acte médical – juriadis avocat
Responsabilité médicaleLa faute commise par le Centre Hospitalier dans la réalisation de l’acte médical, laquelle a de surcroît été à l’origine d’une infection nosocomiale est de nature à engager son entière responsabilité.
Monsieur L. a été admis au service des urgences du Centre Hospitalier du C. le 11 novembre 2010, avec une blessure à la jambe.
Alors que selon consensus professionnel, l’enclouage centro-médullaire est le traitement préconisé en cas de fracture ouverte de la jambe, le chirurgien a pratiqué une ostéosynthèse par une plaque Maconor S3 13 trous.
La pause de cette plaque a entraîné un décollement cutané à l’origine de troubles de vascularisation.
Le Tribunal Administratif de CAEN a estimé que la faute commise dans la réalisation de l’acte médical, de surcroît à l’origine d’une infection nosocomiale, était de nature à engager l’entière responsabilité de Centre Hospitalier.
TA CAEN, 07.06.2018, n° 1700131
MOTS-CLÉS : Responsabilité médicale, mauvaise indication opératoire, faute dans la réalisation de l’acte médical, infection nosocomiale, responsabilité, Juriadis, avocat Caen
ENVIRONNEMENT – Autorisation d’exploiter une ICPE, juriadis avocat
EnvironnementIntérêt à agir contre une autorisation d’exploiter une installation classée pour la protection de l’environnement
Un établissement commercial ne peut se voir reconnaître la qualité de tiers recevable à contester devant le juge une autorisation d’exploiter une ICPE délivrée à une entreprise que dans les cas où les inconvénients ou les dangers que le fonctionnement de l’installation classée présente pour les intérêts visés à l’article L 511-1 du code de l’environnement sont de nature à affecter par eux-mêmes les conditions d’exploitations de cet établissement.
Il appartient alors au Juge de vérifier si ledit établissement justifie d’un intérêt suffisamment direct lui donnant qualité pour demander l’annulation de l’autorisation en cause, compte tenu des inconvénients et dangers que présente pour lui l’installation classée, appréciés notamment en fonction de ses conditions de fonctionnement, de la situation des personnes qui le fréquentent ainsi que de la configuration des lieux.
TA CAEN, 03 mai 2018, n°1602358
MOTS-CLÉS : Environnement, Autorisation d’exploiter, ICPE, Installation classée pour la protection de l’environnement, intérêt à agir