DROIT IMMOBILIER : vente d’immeuble et vices cachés

La prise en compte de la qualité de professionnel du vendeur même quand il agit dans le cadre de son patrimoine personnel.

La Cour de cassation approuve la Cour d’Appel d’avoir retenu que le seul fait que la vente avait été réalisée au titre de la gestion du patrimoine personnel du gérant d’une société professionnelle de la vente (marchand de biens), avec l’intervention d’un notaire mandaté par lui, n’était pas suffisant pour écarter sa qualité de vendeur professionnel, laquelle n’était pas limitée à celui qui agit dans l’exercice de sa profession mais concernait également le particulier contractant dans un but personnel. La Cour d’Appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la compétence de ce dernier en matière de construction qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que celui-ci, en raison de son activité de gérant depuis environ deux ans, devait être considéré comme un professionnel de l’immobilier et ne pouvait pas opposer aux acquéreurs la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés.

 

 

DROIT DU TRAVAIL : REFORME DE LA LOI « TRAVAIL » du 8 août 2016 – CESSATION DU CONTRAT DE TRAVAIL

Renforcement de la protection des jeunes parents contre la rupture de leur contrat de travail

La période de protection contre la rupture du contrat de travail étendue à 10 semaines

A l’issue d’un congé de maternité pour la mère ou du congé de paternité pour le père et pendant une période qui passe de 4 à 10 semaines, le contrat de travail ne peut être rompu que pour une faute grave non liée à la maternité ou sa grossesse pour la mère, ou en raison d’une impossibilité de maintenir son contrat de travail dépourvue de lien avec sa maternité ni, pour le père, intervenir à raison de la situation de famille (C. trav. art. L 1225-4 et L 1225-4-1 modifiés).

Cette période de protection débute différemment selon qu’elle profite au père ou à la mère :
– à compter de la réintégration de la salariée dans l’entreprise à l’issue du congé de maternité  ;
– à compter du jour de la naissance de son enfant pour le père, qu’il prenne ou pas un congé de naissance ou un congé de paternité et d’accueil de l’enfant.

Cette disposition a pour conséquence d’augmenter de manière conséquente le montant des dommages et intérêts dus au salarié dont le contrat serait rompu en violation de la protection. Une telle rupture est en effet nulle. L’article L 1225-71 du Code du travail accorde dans ce cas au salarié, outre l’indemnité pour nullité du licenciement, des dommages et intérêts au titre de la violation de son statut protecteur. Ces dommages et intérêts correspondent au salaire qui aurait été perçu pendant la période couverte par la nullité, y compris cette période de nullité relative. Cette indemnité est donc mécaniquement augmentée par l’allongement de la durée de protection. Par exemple, une salariée abusivement licenciée pendant sa grossesse et qui ne demande pas sa réintégration aura droit à une indemnité compensant la perte des salaires qui auraient été dus entre la date de son licenciement et la date d’expiration de son congé de maternité augmentée de 10 semaines contre 4 auparavant.

Le point de départ de la période de protection est repoussé par la prise de congés payés

Le point de départ est repoussé lorsque la salariée prend des congés payés immédiatement après son congé de maternité (C. trav. art. L 1225-4 modifié). Ainsi, la salariée qui accole des congés payés à son congé de maternité bénéficie jusqu’à la reprise effective de son travail de la protection dite « absolue » contre la rupture de son contrat de travail. La rupture de son contrat, quel qu’en soit le motif, ne peut ni prendre effet, ni être notifiée pendant cette période. Si en revanche la salariée reprend le travail quelques jours ou semaines, puis prend des congés payés, elle ne bénéficie que de la protection « relative ». Les congés payés ne devraient pas suspendre la période de 10 semaines pendant laquelle le contrat peut être rompu pour faute grave ou impossibilité de maintenir le contrat de travail.  L’intégration de cette mesure dans le Code du travail ne fait que transposer une solution adoptée par la chambre sociale de la Cour de cassation (Cass. soc. 30-4-2014 n° 13-12.321 PB).  Cette mesure est entrée en vigueur  le 10 août 2016 en l’absence de nécessité d’un décret d’application.

DOMMAGES DE TRAVAUX PUBLICS – Absence de lien de causalité entre des travaux d’aménagement de voirie et les infiltrations d’eau apparues dans la maison d’habitation d’un tiers.

Absence de lien de causalité entre des travaux d’aménagement de voirie et les infiltrations d’eau apparues dans la maison d’habitation d’un tiers.

Monsieur V est propriétaire d’une habitation située à proximité d’un terrain où se sont déroulés des travaux publics d’aménagement en vue d’accueillir un lotissement de trente-et-un lots.

Il estime que cet aménagement est à l’origine des infiltrations d’eau et d’humidité à l’intérieur de son habitation ainsi que de la dégradation du mur de clôture de son jardin.

Au titre des principes, la Cour administrative d’appel rappelle le régime de la responsabilité sans faute des Communes en matière des dommages de travaux publics subis par des tiers.

Sa motivation est la suivante :

« Considérant que le riverain d’une voie publique qui entend obtenir réparation des dommages qu’il estime avoir subis à l’occasion d’une opération de travaux publics, à l’égard de laquelle il a la qualité de tiers, doit établir, d’une part, le lien de causalité entre cette opération et les dommages allégués et, d’autre part, le caractère anormal et spécial de son préjudice ; que les riverains des voies publique sont tenus de supporter, sans contrepartie, les sujétions normales qui leur sont imposées dans un but d’intérêt général ».

En l’espèce, et après expertise, il est apparu que les dommages dont Monsieur V se prévaut ne sont pas imputables aux travaux d’aménagement de la voirie en litige mais à un défaut de conception du mur de façade de son habitation d’une part et à l’ancienneté de son mur de clôture d’autre part.

Le juge, eu égard à cette absence de lien de causalité, rejette la requête de Monsieur V.

 

Références : CAA Nancy, 5 Juillet 2016, requête n° 15NC00036.

Mots clés : Maître d’ouvrage, responsabilité sans faute, dommages de travaux publics subis par des tiers, absence de lien de causalité.

 

POLICE ADMINISTRATIVE GENERALE – Les nuisances sonores relatives à l’utilisation d’une salle des fêtes municipale engagent la responsabilité de la commune dès lors que le maire n’a pas pris les mesures nécessaires pour les atténuer.

Les nuisances sonores relatives à l’utilisation d’une salle des fêtes municipale engagent la responsabilité de la commune dès lors que le maire n’a pas pris les mesures nécessaires pour les atténuer.

Monsieur et Madame B sont propriétaires d’une maison d’habitation située à proximité de la salle des fêtes municipales de leur commune.

A l’occasion des nuisances sonores qu’ils subissent du fait de l’utilisation de cette salle, ils ont été contraints de procéder à la réalisation d’un mur d’isolation et de faire changer leurs fenêtres par des vitres isolantes.

Monsieur et Madame B ont demandé au juge de retenir la responsabilité de la commune et de la condamner au remboursement des sommes afférentes aux travaux réalisés.

La haute juridiction rappelle en premier lieu les règles applicables en matière de prescription des créances à l’égard de l’administration.

Sa motivation est la suivante :

« Considérant que (…) lorsque la responsabilité d’une personne publique est recherchée au titre d’un dommage causé à un tiers par un ouvrage public, les droits de créance invoqués par ce tiers en vue d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices doivent être regardés comme acquis, (…), à la date à laquelle la réalité et l’étendue de ces préjudices ont été entièrement révélées, ces préjudices étant connus et pouvant être exactement mesurés ; que la créance indemnitaire relative à la réparation d’un préjudice présentant un caractère évolutif doit être rattachée à chacune des années au cours desquelles ce préjudice a été subi ».

Le Conseil d’Etat considère que les juges du fond n’ont pas commis d’erreur de droit en estimant que le fait générateur résultait d’un courrier informant les époux V de ce qu’un limiteur de sons avait été installé dans la salle.

En l’espèce, le délai de prescription quadriennale n’était ainsi pas forclos.

En second lieu, le juge du palais royal énonce que commet une faute de nature à engager la responsabilité de la commune, le maire qui n’use pas de ses pouvoirs pour sanctionner les manquements répétés des usagers aux obligations rappelées par des arrêtés municipaux prescrivant les nuisances sonores.

Enfin, cette carence fautive étant en lien direct avec les travaux réalisés par les requérants, la commune est condamnée à rembourser les sommes qu’ils ont dû verser pour leur réalisation.

Références : Conseil d’Etat, 15 janvier 2016, requête n° 381825.

Mots clés : Responsabilité pour faute, carence fautive du maire, nuisances sonores liées à l’utilisation d’une salle des fêtes, remboursement des travaux d’isolation.

TRAVAUX PUBLICS – Régime applicable en matière de responsabilité des usagers à un ouvrage public (sanitaires).

TRAVAUX PUBLICS – Régime applicable en matière de responsabilité des usagers à un ouvrage public (sanitaires).

Madame V a été victime d’une chute dans les sanitaires d’une école maternelle au sein de laquelle son fils est scolarisé.

Elle soutient que cette chute est imputable à la présence d’une flaque d’eau sur le sol des sanitaires et saisi le juge d’un recours de plein contentieux indemnitaire.

La juridiction saisie considère que le dommage subi par Madame V n’est pas imputable à un défaut d’entretien normal d’un ouvrage public.

Sa motivation est la suivante :

« Considérant qu’en l’absence de photographies et de précisions circonstanciées apportées tant par les témoignages versés dans l’instance que par les écritures de la requérante quant à la nature précise de l’obstacle, s’agissant notamment des dimensions de la flaque d’eau en cause, dont il n’est en tout état de cause pas soutenu qu’elle n’aurait pu être contournée, la seule présence d’eau au sol, ne saurait, au regard de l’affectation sanitaire des lieux, s’agissant tout particulièrement d’un espace utilisé par de très jeunes enfants, être regardée comme constituant un obstacle excédant les caractéristiques de ceux que les usagers doivent s’attendre à rencontrer et contre lesquels ils doivent se prémunir en prenant les précautions nécessaires ; que, dès lors, dans les circonstances de l’espèce, à supposer le lien établi avec la chute de Madame V, la seule présence d’eau sur le sol des sanitaires de l’école, dont la commune démontre du reste qu’ils font l’objet d’un nettoyage deux fois par jour, en début et en fin de journée, ne constitue pas un défaut d’entretien normal de nature à engager la responsabilité de la commune ».

La requête de Madame V est, par voie de conséquence, rejetée.

 

Références : TA Montreuil, 4 février 2016, requête n° 1500912.

Mots clés : Responsabilité sans faute, défaut d’entretien normal d’un ouvrage public, absence d’imputabilité

COLLECTIVITES TERRITORIALES – Sommes indûment versées à un agent en arrêt de travail, au titre de l’indemnité d’administration et de technicité.

COLLECTIVITES TERRITORIALES – Sommes indûment versées à un agent en arrêt de travail, au titre de l’indemnité d’administration et de technicité.

 Monsieur V est adjoint technique territorial de 2ème classe au sein d’une commune. Il a continué de percevoir son indemnité d’administration et de technicité alors qu’il faisait l’objet d’un arrêt de travail.

La commune a sollicité le remboursement de ces sommes qu’elle estime avoir indûment versées.

Monsieur V a saisi le juge en vue de faire annuler la délibération par laquelle le conseil municipal a rejeté sa demande d’annulation du titre émis à son encontre, en vue du recouvrement d’une somme correspondant à l’indemnité d’administration et de technicité indûment perçue sur la période considérée.

Au titre des principes, le tribunal rappelle que les requêtes mal dirigées ne peuvent prospérer.

En l’espèce : « Les moyens contestant le bien-fondé de la décision tendant au remboursement des sommes versées à tort que la décision attaquée n’a ni pour objet, ni pour effet de confirmer sont inopérants ; que par suite, le requérant ne peut utilement se prévaloir, à l’appui de sa contestation de la délibération rejetant sa demande de remise gracieuse, d’une méconnaissance des règles d’attribution de l’indemnité d’administration et de technicité »

La requête de Monsieur V est rejetée.

 

Références : TA  Caen  20 avril 2016, requête N° 1401801.

Mots clés : Collectivités territoriales, indemnité d’administration et de technicité, arrêté de travail.

 

 

 

RESPONSABILITE DE LA PUISSANCE PUBLIQUE – Responsabilité du service départemental d’incendie et de secours dans l’aggravation d’un incendie au cours d’une intervention.

Responsabilité du service départemental d’incendie et de secours dans l’aggravation d’un incendie au cours d’une intervention.

Un incendie s’est déclaré au domicile de Monsieur et Madame V, nécessitant l’intervention des sapeurs-pompiers du SDIS.

Estimant que cette intervention ne s’était pas déroulée de façon satisfaisante, les époux V ont sollicité du tribunal administratif que soit ordonnée une expertise pour déterminer la part de responsabilité entre les différents intervenants.

Après expertise, l’assureur des requérants a saisi le juge d’un recours indemnitaire afin que lui soient remboursées les sommes versées à ses clients.

L’expert désigné a considéré que l’aggravation de l’incendie était imputable au SDIS.

Le tribunal retient en conséquence, la responsabilité de ce dernier.

Sa motivation est la suivante :

« Considérant (…) qu’il résulte des dispositions susvisées que la préparation des moyens de secours relève de sa compétence et que la vérification du serrage de l’obturateur s’imposait ; qu’il y a lieu, dès lors, de mette hors de cause la commune.

Considérant que, par suite, le SDIS doit être regardé comme responsable de l’aggravation du dommage ».

Le SDIS est ainsi condamné à rembourser le montant des travaux réalisés par les époux V à hauteur de 50%, correspondants à sa part de responsabilité dans l’aggravation de l’incendie.

 

Références : TA Caen, 25 février 2016, requête n° 1402386.

Mots clés : Responsabilité pour faute, service départemental d’incendie et de secours, expertise, aggravation des dommages survenus, action intentée par l’assureur des victimes.

Avocat Caen

URBANISME – Vices de forme, article L.600-1 du Code de l’urbanisme et enquête publique irrégulière

Vices de forme, article L.600-1 du Code de l’urbanisme et enquête publique irrégulière.

Monsieur et Madame A ont entendu contester la décision par laquelle une Communauté de Communes a décidé, à l’occasion de l’approbation de son plan local d’urbanisme, de ne pas classer en zone constructible leur terrain.

Monsieur et Madame A soulèvent un certain nombre de vices de forme et de procédure.

C’est l’occasion, pour le tribunal, de rappeler le régime de recevabilité des moyens d’illégalité externe, en matière de contentieux portant sur les plans locaux d’urbanisme ainsi que sur les conséquences à tirer d’une enquête publique irrégulière.

En premier lieu, le tribunal rappelle que les dispositions de l’article L.600-1 du Code de l’urbanisme ne sont pas applicables au recours dirigé contre les refus d’abrogation d’un plan local d’urbanisme.

Le tribunal relève à ce titre que :

« Considérant que si les dispositions de l’article L.600-1 du Code de l’urbanisme font obstacle à ce que l’illégalité pour vices de forme ou de procédure d’un document d’urbanisme soit invoquée par voie d’exception, plus de 6 mois après son approbation, à l’occasion d’un recours exercé contre un acte pris sur son fondement, elle ne limite pas la possibilité de demander l’abrogation de l’acte réglementaire constitué par un document d’urbanisme en présentant tant des moyens de légalité externe qu’interne ; que les défendeurs ne peuvent donc utilement se prévaloir de ces dispositions à l’encontre du recours de Monsieur et Madame A dirigé contre le refus d’abroger le plan local d’urbanisme intercommunal ; que par suite, les moyens de légalité externe présentés à l’appui de la présente requête sont recevables… ».

S’agissant de l’irrégularité d’une enquête publique, le tribunal rappelle à l’occasion de cette décision que la méconnaissance du Code de l’urbanisme ne peut justifier l’annulation d’un plan local d’urbanisme que si l’illégalité relevée a été de nature à exercer une influence sur le résultat de l’enquête.

Plus précisément, le tribunal retient la motivation suivante :

« Considérant que s’il appartient au commissaire enquêteur ou à la commission d’enquête de présenter un rapport et ses conclusions dans les conditions fixées par les dispositions précitées du Code de l’environnement, la méconnaissance de ces dispositions n’est de nature à vicier la procédure et donc à entrainer l’illégalité de la décision prise à l’issue de l’enquête publique que si elle n’a pas permis une bonne information de l’ensemble des personnes intéressées par l’opération ou si elle a été de nature à exercer une influence sur le résultat de l’enquête et, par suite, sur la décision de l’autorité administrative ; qu’il ressort des pièces du dossier que le rapport et les conclusions de la commission d’enquête ont été consignés dans un seul et même document en méconnaissance de l’article R.123-19 précité ; que toutefois, une telle irrégularité n’a, dans les circonstances de l’espèce, ni fait obstacle à la bonne information de l’ensemble des personnes intéressées, ni été de nature à exercer une influence sur les résultats de l’enquête ; que par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du code de l’environnement doit être écarté… ».

 Références : TA CAEN 29 Juin 2016, requête n° 1401254.

 Mots clés : Recours en annulation, plan local d’urbanisme, exception d’illégalité, enquête publique, R.123-9 Code de l’environnement.

Avocat Caen

DOMMAGES DE TRAVAUX PUBLICS – Les communes sont responsables sans faute des dommages provoqués par l’existence ou le fonctionnement de leurs ouvrages publics, à moins qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice subi et l’ouvrage public

Les communes sont responsables sans faute des dommages provoqués par l’existence ou le fonctionnement de leurs ouvrages publics, à moins qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice subi et l’ouvrage public.

 Monsieur et Madame V sont propriétaires d’un bâtiment situé au droit d’un parking communal d’une part et d’un hôtel d’autre part.

A compter de 2001, Monsieur et Madame V ont constaté des infiltrations d’eau dans leur sous-sol au travers et le long de leur pignon du côté de ce parking et de cet hôtel.

En dépit des travaux d’étanchéité effectués, ces infiltrations d’eau ont continué.

Estimant que cette eau provenait du parking communal, Monsieur et Madame V ont entendu obtenir réparation du préjudice subi.

Au titre des principes, le tribunal administratif rappelle le régime de la responsabilité sans faute des Communes en matière des dommages de travaux publics subis par des tiers.

Sa motivation est la suivante :

« Considérant que le maître d’ouvrage est responsable, même en l’absence de faute, des dommages que les travaux publics dont il a la garde peut causer au tiers tant en raison de leurs existences que de leurs fonctionnements ; qu’il ne peut dégager sa responsabilité que s’il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d’un cas de force majeure ».

En l’espèce, et après expertise, il est apparu que, en réalité, il n’existait aucun lien direct et certain entre la présence de l’ouvrage public litigieux, en l’occurrence le parking, et les infiltrations observées dans le sous-sol de Monsieur et Madame V.

Le tribunal, eu égard à cette absence de lien de causalité, rejette la requête de Monsieur et Madame V.

Références : TA CAEN, 19 Juillet 2016, requête n° 1500566.

 Mots clés : Maître d’ouvrage, responsabilité sans faute, dommages de travaux publics subis par des tiers, absence de lien de causalité.

 

Avocat Caen

FONCTION PUBLIQUE – La qualité de collaborateur occasionnel du service public n’implique pas un droit à rémunération

La qualité de collaborateur occasionnel du service public n’implique pas un droit à rémunération.

 Au cours des années 2012 à 2014, Monsieur B a réalisé différents travaux consistant en des prises de contact avec des artistes, réalisation de plans et de photographies de sites, rédaction de courriers en vue d’une recherche de mécénat dans le  cadre de la réalisation d’un projet artistique.

Ces activités ont été réalisées de façon volontaire et spontanée par Monsieur B avec l’accord de la Commune F qui ne l’avait pas pour autant sollicitée.

Le projet n’ayant pas abouti, Monsieur B demande à être indemnisé du travail passé pour le compte de la Commune en revendiquant la qualité de collaborateur occasionnel du service public.

Le tribunal administratif lui reconnaît cette qualité au regard des démarches menées de façon volontaire avec l’accord de la Commune.

Mais le tribunal considère que ce projet résulte d’une initiative personnelle de Monsieur B, que celui-ci n’a reçu aucune demande ni directive de la part de la Commune et qu’il n’a pris l’initiative d’évoquer la question de sa rémunération qu’au moment où la Commune  commençait à émettre des réserves sur la réalisation dudit projet.

Dès lors, en raison du caractère bénévole de cette collaboration, l’absence de rémunération du travail accompli ne peut donc constituer un dommage indemnisable sur le fondement du statut de collaborateur occasionnel du service public.

Références : TA CAEN 7 Juillet 2016, requête N° 1501182.

Mots clés : Fonction publique, collaborateur occasionnel de service public, responsabilité, indemnisation.